調査相談｜スマイル・エージェント

調査のご相談について

現在調査多忙の為、業務提供の方へのご相談対応のみとさせていただいています。

当社業務でお問い合わせが多い相談業務について掲載させていただきます。
建て替え・土地購入時の法令調査、土木施工調査、権利調査、不動産取引調査等のコンサルタント業務について

相談内容
・土地についての調査（法令調査・工事調査）
・不動産購入のセカンドオピニオン（法令調査・状況調査）

土地調査は様々な法令・土地状況・土木施工・権利確認・不動産取引の見地から確認する必要があります。

各専門の士業の役割について
・行政書士：各種法令に関する業務（都市計画法・建築基準法・農地法等）
・司法書士：不動産権利に関する業務（不動産登記法に関する所有権移転・相続・抵当権設定・会社関係等）
・建築士：建物に関する設計施行業務（建築基準法）
・土地家屋調査士：測量業務・建物に関する表題登記（不動産登記法に関する測量・建物登記等）
・土木施工業者：造成工事業務

各専門職には様々な業務を行っています。
では、建築時の総合相談はどの士業に行うのが適正なのでしょうか。

建築時には全分野の相談が必要となります。例えば行政書士に相談すると建築に関する法令・施工の整合性がとれない、また土木工事について施工監理状況がわからない、不動産取引についての問題点がわからないなどひとつの分野では対応できないことが多くあります。

これらの相談に対応するのが不動産流通の専門家の「宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター」です。
当社では下記業務経験を踏まえ上記を総合的に把握しお客様へ提案しています。

建築に関する業務経験（当社代表）
・測量コンサルタント業務（公共測量等）
・土地家屋調査士、行政書士業務（境界確定測量及び登記・建物表示に関する登記・開発許認可・各種法令許認可）
・土木施工監理業務（設計・設計に基づく現場施行監理）
・不動産業務（都市計画法・建築基準法・農地法・農振法・その他法令に基づく取引等）
・生活設計相談業務（ライフプランニング）

当社では士業ネットワークにより各専門職への相談対応を行っています。
お客様への必要な支援を的確に行うように業務提供をしています。

調査業務案内（PDF）

Investigation work

業務内容

主旨・ヒアリング

自己用住宅・商業施設・農業用施設建築のご相談に対応いたします。
事業計画提案・実施作業（設計・許認可・施工監理）を業務経験、他資格業務の幅広い知見から提案サポートします。

現地調査

現地状況確認（建物・接道・ライフライン等）・所有者聞き取り調査・近接地状況確認を行い、相談内容に応じたチェックポイントの確認をします。
現地調査は権利関係、各種法令が照査出来るように調査を行います。

各種法令調査

不動産登記法・建築基準法・都市計画法・農地法・道路法・etc、不動産に関する法令は各種あります。
目的に応じた法令を確認し適法な処理をする調査を行いお客様へ説明提案サポートをします。

現況測量・基礎図作成

現況測量により作成した基礎図に設計を行います。
平面設計・構造図・構造計算等小規模から大規模設計まで対応しています。必要時、行政許認可（提携行政書士）を取得しご要望に応じたサポートをします。

各種設計・行政許認可

現況測量により作成した基礎図に設計を行います。
平面設計・構造図・構造計算等小規模から大規模設計まで対応しています。必要時、行政許認可（申請業務者：提携行政書士）を取得しご要望に応じたサポートをします。

施工監理

商業用地・分譲住宅・農業施設用地等の施工時の施工監理を適切に行います。
図面と現地との相違性、現地優先時の法令との整合性など業務経験で培った施工監理をご提供します。

相談業務実施事例
建築土地が完成するまでの現地工程を掲載しています。

※専門相談につきましては、専門分野士業・協力事務所と承ります。

主旨・ヒアリング

自己用住宅・商業施設・農業用施設建築のご相談に対応いたします。事業計画提案・実施作業（設計・許認可・施工監理）を業務経験、他資格業務の幅広い知見から提案サポートします。

1.相談依頼
お問い合わせ・ご紹介等により相談のご依頼を承ります。

2.面談
相談者との面談を行い、相談内容（自己用住宅・商業施設）を聞き取りを行い不動産状況（購入・所有不動産）・経費金額（工事代金・手続き代金等）・等を確認

3.協議
聞き取りにより確認した主旨に合わせた協議をいたします。
※金銭授与（建築時の両親からの支援等）・相続などご相談については、税理士・司法書士と相談承ります。

4.調査内容
面談により確認・協議を行った内容にて調査方針を確認し作業を行ってまいります。

現地調査

現地状況確認（建物・接道・ライフライン等）・所有者聞き取り調査・近接地状況確認を行い、相談内容に応じたチェックポイントの確認をします。
現地調査は権利関係、各種法令が照査出来るように調査を行います。

1.接道

主要道路からの調査地への幅員状況、前面道路の幅員及び公道・私道確認（目視・聞き取り）
2.ライフライン
調査地内、接面道路上の桝・マンホール・電柱状況により、上水道・下水道・都市ガス・電力・電話のライフラインの確認

3.境界
現地境界（杭・鋲・印）を現地にて調査を行います。目視・聞き取り（所有者・近接地所有者）により確認

4.越境構造物
隣接からの構造物越境の有無、隣接地への構造物越境の有無の確認

5.建築物
建築物の老朽化状況・目視にて確認できる構造体について等の確認

6.近接地状況
近接地の状況確認、商業施設・工場施設・etc、建築内容により調査内容を確認

各種法令調査

不動産登記法・建築基準法・都市計画法・農地法・道路法・etc、不動産に関する法令は各種あります。
目的に応じた法令を確認し適法な処理をする調査を行いお客様へ説明提案サポートをします。

1.不動産登記法
土地建物に関する法務局調査
・現在登記事項
土地表題（住所地番・地目・地籍）、所有権（所有者・抵当権等他権利）の調査を行い現況及び所有者の整合性確認
・閉鎖登記事項土地台帳
過去状況を確認し現在との整合性確認、過去地目を確認し状況（墓地・池沼等）調査
・公図
不動産登記法第14条地図から閉鎖切絵図（和紙）までの履歴調査、不整合点がないか確認
・地積測量図
現地境界点の調査資料、現地との整合性確認
・建物図面
登記内容と現地状況との整合性確認、未登記増築部等調査

2.建築基準法
建築に関する行政庁調査
・建築確認概要書
調査建物の適法性調査、建築時の確認許可取得を行っているか、完了時の検査を済ませ適法に完了しているか確認
・建築基準法道路
調査地が（都市計画区域内の場合）、建築基準法道路に接しているか確認
・がけ条例
山に近接している調査地の確認事項、建て替え可能か確認
・その他
建築基準法第43条（接道）、用途調査、高さ制限、etc

３．都市計画法
建築に関する行政庁調査
・都市計画区域内外
都市計画区域による制限調査
・市街化調整区域
調整区域内の制限調査、建て替え・新築・所有者変更（売買）・用途変更での法的概要確認
現地構造物（擁壁・橋梁等）の適法性調査
・都市計画施設
都市計画道路等の制限がかかる土地での建物建築調査

4.農地法
建築・農地取得に関する行政庁調査
・農地法3条
農地取得認可内容調査、加減面積・新規農業参入等確認
・農地法4条・5条
農地登録の有無、農地区分、納税猶予、改良区及び建築可能可否調査
・土地改良区
受益地登録の有無、除外の可否、改良区除外金、地区総代確認

道路法
建築に関する行政庁調査
・道路法第32条
集水桝等の排水管占用、接道関連する専用状況調査
・道路法24条
接道、新設する橋梁仮設、排水管接続、法面埋め立て等の工事に関する調査

その他
建築に関する行政庁調査
土地区画整理事業・上水道・下水道・都市ガス・公共物使用・土砂災害・急傾斜・景観法・埋蔵文化財・土壌汚染・etcx調査

事例：がけ条例調査において要測量調査必要時
がけ条例調査【現況平面図】

現況測量・基礎図作成

現況測量により作成した基礎図に設計を行います。

1.チーム会議
関係者と協議を行います、現況測量図の使用用途を確認し目的に合わせた調査箇所を確認します。

2.現地調査
現況測量図作製の為の現地詳細調査を行います。
水路取り合い状況・暗渠状況・近隣土地レベルの整合性・工事車両の通行経路・小中学校通学路状況・etcを行います。

3.現地作業
協議・現地詳細調査を踏まえ現況測量を行います、要点箇所は現況測量時再調査を行い図面データーとして取得します。

4.図面処理
測量CAD（座標との整合性があるCAD）を使用し現況図面を作成します。
図面と現況の整合性もつCADを使用する事により現地の復元性・管理性をもたせます。

【現況平面図】

各種設計・行政許認可

基礎調査を行い、現況測量により作成した基礎図に設計を行います。

1.設計事前協議
顧客協議→現状を確認し造成設計プランの提案、予算の確認
関係者協議：建築会社・工事会社・etc→造成設計プラン協議（チーム会議）
行政許認可必要時：提携士業・行政庁との協議

上記協議案を繰り返し事前協議をまとめます。

2.造成設計
平面設計・構造図（構造計算等小規模から大規模設計まで対応）
中間協議（必要時）→顧客・関係者への途中経過での造成設計図確認調整
協議図作製

3.設計図協議
完成した設計図を基に顧客・関係者への確認協議を行います。

4.工事協議・行政許認可
工事に必要な行政許認可（提携行政書士）を取得し、ご要望に応じたサポートをします。

【計画平面図】

【計画平面図】

【構造図】

施工監理

商業用地・分譲住宅・農業施設用地等の施工時の施工監理を適切に行います。
図面と現地との相違性、現地優先時の法令との整合性など業務経験で培った施工監理をご提供します。

1.施工前協議
関係者との施工会議を行い、施工時現状・法令注意点、近隣住民対応、工期等について協議を行います。

2.依頼主協議
現地入り前の確認事項（工事時間・工期・設計図での完成状況確認・近隣挨拶・町内会長挨拶・etc）について協議を行います。

3.近隣挨拶
必要時（依頼主からの申し入れ・工事取り合い説明等）、近隣挨拶及び打合せを行います。

4.工事監理
工期・設計図・現地状況を管理し、図面と現地の整合性がとれない場合の調整（設計図・許認可）を行います。

5.完成監理
工事終了後の設計図との整合性・法令遵守事項との整合性・作業清掃確認・近隣住民挨拶及び各許認可完了届状況を確認し依頼主への報告を行います。