登記簿と実際の家が違う

登記簿を取り寄せてみたら、床面積や構造が実際の建物と違っていた——増改築や建て替えの履歴が登記に反映されていないケースはよくあります。この記事では、その原因と対処法を整理します。

よくある「違い」のパターン

• 増築部分が登記されていない：登記簿上の床面積が、実際より小さいままになっています。
• 建て替えたのに古い建物のまま：取り壊した建物の登記が残り、新しい建物が反映されていません。
• 用途変更が反映されていない：倉庫を居宅に変更した、など用途の変更が登記に反映されていないケースです。
• 一部を取り壊したのに登記上は残ったまま：離れや附属屋を解体したのに、登記簿には残っています。

なぜ違いが生まれるのか

増改築のたびに「表題部変更登記」が必要ですが、実際には行われていないことが多いのが実情です。建て替えの際は、古い建物の「滅失登記」と新しい建物の「表示登記」の両方が必要になります（増築したのに登記していない／建物滅失登記とは？）。

違いがあるとどうなるか

• 売却時のトラブル：買主や金融機関から指摘され、取引が止まってしまうことがあります。
• 相続登記・担保設定への影響：実態に合わせる登記（変更登記等）を先に済ませる必要が生じます。

よくある質問

登記簿と実際が違うと、必ず問題になりますか？

すぐに問題になるとは限りませんが、売却や担保設定の場面で指摘され、手続きが止まってしまうことがあります。早めに実態に合わせておくと安心です。

増築部分だけ登記すればよいですか？

多くの場合、増築部分を含めた表題部変更登記が必要です。建物全体の現況を測量したうえで手続きします。

建て替えた古い建物の登記はどうすればいいですか？

取り壊した建物については「滅失登記」が必要です。そのうえで、新しい建物の表示登記を行います。

違いに気づいたら、まず何をすればいいですか？

現地調査と登記事項証明書の確認から始めます。どの登記が必要かを整理したうえで、対応方針をご提案します。

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものです。税・法律・制度の詳細や個別の判断については、自治体・専門家にご確認ください。