空き家の相談・売却 実務事例

相談から売却までの9ステップ

見えにくい「空き家の売却」の裏側を、順を追ってご説明します。

• 1

  空き家の売却相談

  知人の司法書士より、空き家の売却相談が入りました。この事案に限らず、士業・業者・知人などから、生前整理・相続財産・成年後見制度の利用による資産処分のご相談が入ってきます。

• 2

  相談者との協議・ヒアリング

  相談者と面談し、どのようなご相談かをていねいにお聞きします。

  • 相談者のご意向
  • 空き家に至った経緯
  • 売却をご希望の場合は、希望売却金額 など
• 3

  状況調査（現地調査・法令調査）

  当社の専門性が最も活きる工程

  現地調査を行い、行政庁（市役所・法務局・関係部局）での法令調査をまとめます。

  • 現地：接道状況（幅員・延長・舗装）／敷地形状（公図との整合）／近隣状況／ライフライン（上下水道・ガス・電気・排水）／建物家屋／農地・山林の状況
  • 都市計画法：都市計画区域の内外・用途地域・非線引き・制限の有無
  • 建築基準法：接道の法的位置づけ・建築概要書・許認可・がけ条例
  • 農業委員会：農地登録・現況・農用地登録・改良区・小作 ほか
  • 法務局：登記事項・閉鎖謄本・土地台帳・公図・地積測量図・建物図面
  • 建設課等：前面道・水路・放流等の各許認可
• 4

  市場価格調査

  近隣売り物件の調査、評価額、公示価格、路線価（倍率表）などから、適正な価格の目安を調べます。

• 5

  報告書の協議・方針検討

  状況調査と市場価格調査をまとめた報告書を作成。現地状況・法的制約を精査し、推定売却価格をもとに、今後の売却方針を協議します。郊外の空き家は売却に至るケースが少なく、引き受け手を探す形になることも多いのが実情です。本事例では、価格を設定し、交渉を受けながら引き受け手を探す方針となりました。

• 6

  親戚協議・近隣協議

  相談者・ご家族の協議のあと、親戚の方へ売却の報告と購入意思の確認を行います（必要に応じて当社が同行）。続いて近隣の方へアプローチ。ただし、空き家が出ている地域は、親戚や近隣の方もご自身の不動産の今後に悩まれているケースが多く、購入に至ることは多くありません。

• 7

  行政庁との調整（空き家バンク）

  行政庁を訪問し、空き家バンク登録について協議。登録前でも希望者がいれば紹介いただけるよう交渉します。あわせて、地元の町内会長・農業委員へのご挨拶のため、役職を調べます。

• 8

  地元役員との協議

  地元の町内会長やまとめ役の方を訪問し、状況を説明。地元・地元経由の購入希望者がいれば紹介いただけるようお願いします。農地を含む物件のため、農業委員にもご挨拶し、農業従事者からの紹介を相談しました。

• 9

  空き家特措法による通達への対応

  本事案での出来事です。役所より「草刈りができていない」との相談を受けたとして、所有者側へ管理を求める通達（公文書）が届きました。依頼者から相談を受けた当社は、同時期に草刈り作業を行っていたため、役所へ状況を説明し協議。現状を理解いただき、依頼者へ報告しました。近隣家屋も離れており実害はない状況でしたが、人の受け止め方はさまざまだと実感した事案でした。